Achat immobilier à plusieurs : indivision ou SCI ?
Publié le :
17/05/2024
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Un bien immobilier acquis par plusieurs personnes, qu’il s’agisse d’un couple, de membres d’une même famille ou d’investisseurs pose la question de la structure d’investissement et de gestion. En effet, une acquisition à plusieurs peut s’opérer en indivision ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).
Chacune de ces structures bénéficie d’atouts et d’inconvénients distincts concernant sa mise en place, la gestion du bien immobilier ou encore les possibilités de transmission du patrimoine ou la fiscalité applicable.
Définition et mise en place d’une indivision ou d’une SCI
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien ou d’un même ensemble de biens, sans que chaque part soit matériellement individualisée. Chacun des indivisaires détient une quote-part du bien jusqu’à ce que l’indivision prenne fin par un partage des biens ou une sortie de l’indivision.
Elle peut faire l’objet d’une mise en place légale, c’est-à-dire automatique, par exemple dans le cadre d’une succession, ou conventionnelle, résultant notamment de la volonté de s’associer dans le financement du bien. La gestion peut toujours être organisée grâce à une convention d’indivision rédigée par un notaire.
La SCI est une société, composée d’au moins deux associés, dont l’objectif est l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un patrimoine immobilier de manière collective. Dans ce cas, la propriété est indirecte puisque chaque associé de la SCI se voit attribuer des parts sociales à hauteur de ses droits sur le bien détenu par la société.
Sa mise en place est plus contraignante en ce qu’elle exige de rédiger des statuts, de constituer un capital société et de réaliser des formalités administratives nécessaires à la création de la société.
Gestion et transmission du patrimoine en indivision ou en SCI
La gestion du patrimoine diffère selon le régime de l’indivision :
- En indivision légale, toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des associés, ce qui peut créer des situations de blocage. En outre, tout indivisaire peut provoquer le partage à tout moment.
- En indivision conventionnelle, la gestion de l’indivision dépend de la rédaction de la convention. Si la convention est conclue à durée déterminée, aucun partage ne peut intervenir avant la date déterminée. En revanche, si la convention est conclue à durée indéterminée, tout indivisaire peut provoquer le partage à tout moment.
En SCI, les statuts précisent les modalités de fonctionnement de la société et la gestion du bien dans l’intérêt commun de tous les associés. Tout associé peut vendre sa quote-part dès qu’il le souhaite, mais cette cession ne provoque pas le partage pour les autres associés.
S’agissant de la transmission du patrimoine, celle-ci est plus complexe en indivision puisqu’elle requiert l’unanimité des indivisaires. Au contraire, la SCI a pour objectif de faciliter cette transmission du patrimoine et peut même permettre d’opérer un démembrement de la propriété.
Enfin, chaque indivisaire est soumis à l’impôt sur le revenu alors que la SCI, imposée par défaut à l’impôt sur le revenu, offre la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Si l’indivision est donc plus simple et moins onéreuse à mettre en place pour un projet à court terme, elle ne bénéficie pas des mêmes atouts que la SCI pour assurer la gestion à long terme d’un bien immobilier ainsi que sa transmission.
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